La stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d‘affaires du preneur n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. 

En avril 2001, une société a donné à bail à un preneur des locaux commerciaux situés dans un centre commercial pour une durée de dix ans. Le bail stipule un loyer composé d’un loyer de base minimum et d’un loyer additionnel représentant 8 % du chiffre d’affaires de la locataire. Il prévoit également, qu’en cas de renouvellement, « dans les termes et conditions découlant de la législation en vigueur, le loyer de base sera fixé selon la valeur locative telle que déterminée par les articles 23 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 ou tout autre texte qui lui sera substitué ». Il ajoute qu’à « défaut d’accord le loyer de base sera fixé judiciairement selon les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur ». La société bailleresse, qui a accepté le principe de renouvellement, a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur du loyer minimum garanti.
Le 19 février 2015, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a rejeté la demande. Elle a retenu que l’existence d’une clause de loyer binaire induit une incompatibilité avec les règles statutaires relatives à la fixation du loyer puisque celui-ci, dans un tel bail, n’est pas fixé selon les critères définis à l’article L. 145-33 que le juge des loyers commerciaux a l’obligation d’appliquer. Il peut toutefois, selon la cour d’appel, prendre en considération des éléments étrangers à cette énumération tel qu’un pourcentage sur le chiffre d’affaires réalisé par le preneur, que l’accord des parties et la liberté contractuelle dont il est l’expression ne permet pas d’écarter cette incompatibilité. Elle a ajouté que, si les parties peuvent librement stipuler s’agissant du loyer initial et peuvent, d’un commun accord, fixer par avance les conditions de fixation du loyer du bail renouvelé, elles ne peuvent que stipuler sur les droits dont elles ont la disposition.La cour d’appel a conclu, qu’en l’espèce, dans le débat judiciaire qui s’ouvre en raison du désaccord des parties, les dispositions de l’article L. 145-33 s’imposent au juge des loyers commerciaux qui ne saurait fixer par application d’autres critères que ceux que la loi lui prescrit le loyer du bail renouvelé qui ne peut en aucun cas excéder la valeur locative.
Le 3 novembre 2016, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel, au visa de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article L. 145-33 du code de commerce.Elle a précisé que la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d‘affaires du preneur n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. Elle a ajouté que le juge statue alors selon les critères de l’article L. 145-33 précité, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle.En l’espèce, la Cour de cassation a estimé, qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

– Cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 novembre 2016 (pourvoi n° 15-16.827 – ECLI:FR:CCASS:2016:C301217), société Marveine c/ société San Marina – cassation partielle de cour d’appel d’Aix-en-Provence, 19 février 2015 (renvoi devant la cour d’appel de Lyon) – https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000033347108&fastReqId=1065919569&fastPos=1
– Code civil, article 1134 (applicable en l’espèce) – https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=08C097B8196D3AE853ECC63C71CA9166.tpdila20v_2?idArticle=LEGIARTI000006436298&cidTexte=LEGITEXT000006070721&categorieLien=id&dateTexte=20160930
– Code de commerce, article 145-33 – https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006221959&cidTexte=LEGITEXT000005634379
– Décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal – https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006060676